最近看到两类文章主题：

地产（即将）进入微利时代和房价（是否）回到2005年。

对持币者来说，后者似乎有很大的诱惑，既然要跌回三年前价位，那是不是就先别买了呢？

要回答这个问题，关键是第一个命题，即地产行业何时进入微利时代。

在售价不变前提下，利润降低主要由于以下三大成本要素的同时增加：

1、开发成本；2、政策成本；3、经济成本。

开发成本包括了土地、资本、建设、营销等成本；政策成本包括了税收、规费及潜规则等成本；经济成本主要指通货膨胀、利率上升造成的外部成本。

据最新数据，上半年全国地价同比上涨了超过18%；银行放贷紧缩造成民间贷款利率高50%年息以上；土地增值税和闲置费、罚款等增加；PPI（生产资料价格指数）连续半年超过CPI（消费物价指数），等等，说明成本上涨幅度和速度已经明显开始快于同期房价上涨幅度。

另一方面，要看到在“微利”预期下，一部分前期置

 “打赌门”、“破八门”、“断供门”、“万人团购门”，凡是能打压房价的N多个命题引无数媒体尽折腰。

恰如若干年前的中国足球，天时地利人和汇聚，“横下一条心，一定要出线“，于是天遂人意地世界杯出线了；今天看房价，“和谐”大背景下，总理一声要降，真就顺应民心地降了。

唯独奇怪地是，降价后，四千多一平米的政策房有人要放弃；万多一平米买的商品房有人要断供。于是，“降了是假降，房价要回到2005年”、“再降就会出现大规模断供”，多空双方利益博奕愈发激烈。一年前，政府仅是被空军骂，如今，多军要声讨政策调控干预市场，财产性收入反变了负资产，事与愿违，两边不讨好，社会更加不和谐。

一方面，政府苛刻的经济房申购条件令金领、白领、蓝领们被拒门外，月供高过工资，同样让符合条件的“无领”们哭笑不得，无奈放弃。另一方面，政策不明，市场不稳局面下，精明的开发商退地的退地，缓建的缓建，城市建设与住宅供应这出大戏，交回给重税猛于虎的政府去唱吧，一朝回到十年前......

无利时亏损时丢出去，有利时收回来管，这一幕，与十五年来披着“市场化”外衣

如果说深圳楼市最大的问题是供需双方在价格上的分歧，那么在龙岗这个问题已经接近解决了。

关内，甚至关外一些次中心区域，品质在一般标准之上的楼盘，售价起码在8000元/平米以上。由于建筑成本和财务成本不断上升，相信到明年新开盘项目的销售成本均不低于上述水平，也就是说，今后售价在8000元/平米以下的楼盘，要么是减免过地价，要么是品质降低（不考虑经济房前提下），或是所处区位过于偏僻。

事实上，兼具政府规划发展优势，且楼盘品质与性价比突出的片区，当属龙岗中心城新城板块为首。

其一，重要性不如大运新城和龙岗中心城的西乡碧海中心区房价已超过龙西的新城板块。中海康城国际折后均价约七千元/平，登记中的水蓝湾据称还要优惠得多；而宝安西乡无论是海语西湾，还是金港华庭，少于八千元/平的基本都是挑剩下的特价单位。

其二，地铁规划喻示龙西板块潜在利好与炒作概念多多。宝中和龙中分别拥有一号线延长线和地铁三号线交通优势，但龙西（黄阁路两侧）板展示会兼有规划中的十三号线、十二号线乃至于十六号支线优

 深圳人不断供的N个理由  
沸沸扬扬的深圳“断供”现象近日渐近尾声。正如笔者一周前发贴预测，断供门仅为炒作，不至于蔓延全国。

从已经了解到的的个案断供分析，“断供潮涌”是楼市在一段长时间持续震荡下行后的“舆论产物”，或许会成为个别实力欠缺投资客的无奈选择，但这一现象与“维稳”大前提严重违背，又能有多大的辐射力量？

首先，即使在楼市大了，楼价暴涨的前两年，也不排除投机客的房子因资金链或经济支付力不足而变成负资产拍卖，区别在于“买涨不买跌”心态下，房产变现价格和时间方面今非昔比。

但由于众所周知的“个人信用”问题，和以下N个理由，深圳楼价即使再有所下跌，出现群体性断供并导致房产拍卖，进行产生金融或行业危局的机率并不大。

◎深圳人均收入将保持增长

◎除关外少量片区及楼盘外，罗湖，福田月成交均价同比未出现下跌

◎本市刚性置业需求自2007年后即未得到充分满足，且从春交会人气预见必将日益旺盛

◎关内优质地段的二手房价格见底回稳，自住客出手时机已到

由CCTV“经济半小时”节目揭出所谓的深圳“断供门”事件，虽然经银行方面否认并将于近期向媒体提供真实的房贷质量情况报告，但在网络上依然未能完全平息。

基于断供三期以内还不能立即引发法律处理，包括银行方面的权威数据也承认会有一定的延后性。因此，目前的网上讨论，实际上是围绕“断供”会否引发进一步的“弃贷”行为。

弃贷行为后，业主将因连续不缴纳房贷月供的次数超过按谒合同约定，引发房产拍卖抵债，或由开发商先回购承担连带责任。

无论如何，以上现象一方面购房者将蒙受巨大损失；另一方面开发商前面“高价”售房所得也尽数化为乌有；包括银行放贷利息收益、政府收取的相关税费甚至GDP也会相应减少。

受益方呢？只要房价还处于下降趋势中，实际上没有真正的受益方。因为未来房价是不可测的，所以消费者在博奕中不会轻易出手。

如果是在欧美的发达国家，房地产市场由成熟期步入衰退期阶段，出现“断供潮”，的确有可能由点及面，产生连锁反应，如美国“次贷”这样波及全世界的金融危机。

但从中国的“政策市”（即政府喜欢不断主动出手干预市场运

 75折清货!百仕达会否重蹈覆辙？
早上有朋友来电话，说百仕达乐湖定在25000元/平米是否值得买？笔者反问他觉得这个价如何？他说贵了，觉得应该看得人多，买得人少。

于是笔者抽空查了一下“乐湖”国土局网上销售公示，发现开盘三周后，千套单位只有十六套签约，其中只有一套单位备案（确认销售事实）。这个销售成绩在罗湖区楼市历史上是最差的。

回顾上半年罗湖区一手楼销售情况，口岸物业占了前两位，尊寓（汇泰大厦）备案430多套、铂金时代也在200套以上；“豪宅”板块里的东方尊裕在160套左右列第三。值得注意的是，罗湖新盘三甲的销售均价都较开盘有明显回落，定价体系在挤泡沫中有待回稳，15000元/平米是绝大多数置业者的心理预期价格。

诚然，“乐湖”以豪宅自居的确有其产品建筑成本上的优势，但还没有到令置业者忽视市场环境的地步。目前罗湖居住中心区的翠竹路，山景住宅如翠拥华庭的二手房挂牌均价为18000元/平米，普通住宅但位置优越的如怡景路湖滨阁挂牌价在15000元/平米，十年以上楼龄老宅价格则从7000-9000元/平米不等。与“乐湖”

 

——北部湾：第四极？原始股？

改革开放以来，中国区域经济发展最大亮点是沿海地区，形成了长三角、珠三角和京津冀这三个最具活力和最具影响力的经济圈。三大经济圈的土地面积仅占中国的1.61％，但聚集了中国10.08％的人口，经济总量占中国的33％，经济发展水平远超过全国平均水平，成为带动中国经济持续高速增长的三大引擎。

从目前珠三角、长三角和环渤海经济圈三个经济圈发展来看，每一个城市的发展都付出了资源浪费和能源污染的代价，发展都是以高能耗、高污染为标志的。需要转移的产业主要以加工制造业为主，尤其是劳动密集型加工工业转移的势头强劲，另外是对资源、能源依赖较强的上游产业向西转移趋势明显，存在出现“第四极”的可能性。

东部产业转移至广西的理由在于：广西沿海运输及交通网络的优势，相对便宜的土地价格和人力成本竞争优势。对于东部产业西移后对于当地房地产业的影响，专家认为：“广西是后发展地区，处在工业化初期阶段，工业规模偏小，经济总量不大，给予了工业地产更多的发展空间。而工业的发展必然带

 

新一轮博弈中，楼市稳健前行

 

前言